Przewidziana w art. 16 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) sankcja ma charakter wyjątkowy i ostateczny. Jej zastosowanie, co do zasady, jest uzależnione od niewątpliwego i ścisłego wystąpienia jednej z koniecznych przesłanek. Środek ustanowiony w powołanym przepisie jest specyficzną sankcją powodującą definitywne wykluczenie członka 2wspólnoty mieszkaniowej.

Stan faktyczny:

Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę w sprawie upoważnienia zarządu wspólnoty do wytoczenia powództwa przeciwko jednemu z właścicieli lokali o nakazanie przymusowej sprzedaży lokalu mieszkalnego. Uchwałę uzasadniono podając, iż prace remontowo-budowlane wykonywane w przedmiotowym lokalu zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiednich w postaci emitowania hałasu przekraczającego dopuszczalne normy oraz nagminnego zanieczyszczania części wspólnych (korytarz, windy). Właściciel lokalu wniósł do sądu pozew m.in. z żądaniem uchylenia wspomnianej uchwały. Sąd Okręgowy uznał, że pozew zasługuje na uwzględnienie w części. Przy czym uchylił uchwałę. Na skutek apelacji pozwanej wspólnoty, sprawa trafiła do Sądu Apelacyjnego.

Sąd orzekł:

Sąd oddalił apelację. Zgodnie z art. 16 u.w.l., jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. W ocenie Sądu zachowanie powoda nie spełniło żadnego z powyższych. Jakkolwiek remont przeprowadzany w jego mieszkaniu czynił uciążliwym korzystanie z innych lokali, jednak działania powoda nie można ocenić jako niewłaściwe. Z doświadczenia życiowego wynika, że przedsięwzięcie budowlane tego rodzaju nie może się odbyć bez jakichkolwiek niedogodności, a zwłaszcza bez hałasu. Takie okoliczności w sposób naturalny towarzyszą remontowi, który prędzej czy później i tak musiałby być przeprowadzony. Nie była kwestionowana okoliczność złego stanu nieruchomości lokalowej, jak również celowości kapitalnego remontu. Powód ponadto czynił starania, żeby przebieg prac był jak najmniej uciążliwy.

            W orzecznictwie sądowym przeważa taki kierunek wykładni omawianego przepisu, zgodnie z którym przewidziana w tym przepisie sankcja ma charakter wyjątkowy i ostateczny. Prawidłowo, więc Sąd Okręgowy przyjął, że zaskarżona uchwała narusza interesy powoda i winna być uchylona. Naruszenie interesu powoda wskazaną uchwałą polegało na istotnej   i nieracjonalnej ingerencji w prawo własności lokalu i zakłócenie spokoju jego wykonywania poprzez niezasadne roztoczenie groźby powództwa o nakazanie przymusowej sprzedaży lokalu.

(wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8 listopada 2018 r., sygn. akt IACa 849/17)

                                                                                                              Źródło: Gazeta Podatkowa Nr 77 (1639)