Sądy administracyjne wydają coraz więcej wyroków dotyczących przekształcenia prawa w użytkowania wieczystego we własność. Dominują dwa problemy: aktualizacja rocznej opłaty z tytułu użytkowania oraz czy doszło do uwłaszczenia czy nie. Podwyżka: ważna czy nie?
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi przesądził, że miasto miało prawo podnieść roczną opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu pod drogą, biegnącą przez pustą działkę, ponieważ grunt ten nie został objęty przekształceniem (sygnatura akt II SA/Łd 435/19). Prezydent miasta podniósł 15 listopada ub.r. małżeństwu M. roczną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, przez który przebiegała droga. Ci odwołali się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi. Tłumaczyli, że 1 stycznia 2019 r. doszło z mocy prawa do przekształcenia użytkowania wieczystego gruntu pod blokami i infrastrukturą towarzyszącą, do której zalicza się drogi. Wynika to jasno z ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej ustawa przekształceniowa). Następnie, 25 lutego 2019 r. weszła w życie nowela do ustawy przekształceniowej, która unieważniła wszystkie podwyżki rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego, dokonane po wejściu w życie ustawy przekształceniowej, czyli po 5 października ub.r.
SKO umorzyło postępowanie w sprawie aktualizacji, gdyż właściciel gruntu nie przedstawił dowodów na to, że wszystkie wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty zostały doręczone w okresie do 31 grudnia 2018 r. Władze miasta odwołały się do WSA, a ten uznał podwyżkę za zasadną. Powołał się na art. 1 ust. 2 punkt 1, 2 i 3 ustawy przekształceniowej. Z tych przepisów wynika, że za grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości wyłącznie zabudowane budynkami mieszkaniowymi wraz z obiektami i urządzeniami budowlanymi umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Oznacza to, że wymienione w tym przepisie obiekty i urządzenia budowlane, by podlegać tej regulacji, muszą znajdować się na tym samym gruncie co budynki mieszkalne. Potwierdza to ust. 5 cytowanego artykułu, który wprost stanowi, że obiekty i urządzenia budowlane z dniem przekształcenia stają się częścią składową gruntu, na którym znajdują się budynki mieszkalne. Skoro więc działka, przez którą przebiega droga, nie jest zabudowana, to do przekształcenia nie doszło. Zdaniem WSA droga musi znajdować się bowiem na tej samej nieruchomości co budynek mieszkalny, a co za tym idzie – musi dzielić jej los prawny.
WSA w Łodzi zajmował się podobnym problemem w innej sprawie, chodziło o grunt pod garażem (sygnatura akt II SA/Łd 538/19). Tym razem uznał, że podwyżka była nieważna.
Brak skutecznego doręczenia
Użytkownik, do którego należał garaż, dostał podwyżkę w wysokości 314 zł. Odwołał się do samorządowego kolegium odwoławczego. A SKO umorzyło postępowanie powołując się na nowelizację z 31 stycznia 2019 r. do ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (nowela weszła w życie 25 lutego 2019 r.). Wcześniej SKO wezwało miasto (właściciela nieruchomości) do pisemnego wyjaśnienia, czy przed 5 października 2018 r. doręczyło wypowiedzenia opłaty rocznej wszystkim użytkownikom wieczystym nieruchomości gruntowej. Władze miasta odpowiedziały, że wypowiedzenia zostały skutecznie doręczone. Nie poinformowało jednak, czy otrzymali je wszyscy współużytkownicy wieczyści. SKO umorzyło postępowanie. Władze Łodzi odwołały się do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a ten oddalił skargę. Sąd tłumaczył, że z przekształceniem wiąże się obowiązek poniesienia przez nowego właściciela gruntu opłaty, której wysokość odpowiada wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, obowiązującej w dniu przekształcenia. Aktualizacja rocznej opłaty ma więc wpływ na wysokość opłaty przekształceniowej, W tej konkretnie sprawie było istotne, to czy SKO prawidłowo zastosowało art. 4 ust. 1 i 2 noweli z 31 stycznia 2019 r. Przesłanki umorzenia postępowania w sprawie aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego są dwie. Pierwsza – wszczęcie postępowania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego po 5 października ub.r. Druga - brak skutecznego doręczenia wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed 1 stycznia 2019 r. W ocenie WSA w rozpoznawanej sprawie spełnione zostały obie przesłanki umorzenia.
Biura już nie blokują
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie uznał, że władze miast muszą wydać zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntu, nawet jeżeli wcześniej tego odmówiły (sygnatura akt: II SA/Rz 677/19). Dlaczego? Bo stosuje się nowe przepisy, działające wstecz. Oznacza to, że prezydent miasta ponownie musi zbadać sprawę i wydać zaświadczenie potwierdzające przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu, nawet jeśli wcześniej odmówił, ponieważ na nieruchomości oprócz bloków są budynki usługowe i biura. Spółdzielnia wystąpiła do prezydenta miasta z żądaniem wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie użytkowania wieczystego do działki zabudowanej na cele mieszkaniowe. Ten odmówił. Tłumaczył, że znajdują się tam też budynki usługowe i biurowe, a w takim wypadku przepisy zabraniają uwłaszczenia. Spółdzielnia wniosła zażalenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie. Tłumaczyła, że chodzi o jedną nieruchomość, na której stoi blok z 231 mieszkaniami i 38 lokalami użytkowymi, co wyczerpuje przesłanki ustawowe w zakresie przekształcenia, a co za tym idzie – rodzi obowiązek wydania przez prezydenta miasta zaświadczenia zgodnie z wnioskiem spółdzielni, która powołała się na ustawę z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Na poparcie swego stanowiska spółdzielnia dołączyła do skargi mapę poglądową działki obrazującą, że budynki są połączone wspólną estakadą i stanowią jednolity kompleks mieszkalno-użytkowy. Na środku działki znajduje się plac zabaw, otoczony parkingiem, który służy wszystkim lokalom. A w związku z tym podział nieruchomości na działki z budynkami mieszkaniowymi i pozostałymi nie jest możliwe. SKO podzieliło ustalenia prezydenta miasta. Wojewódzki sąd administracyjny uważał inaczej i uwzględnił skargę. A to dlatego, że w międzyczasie weszła w życie kolejna nowelizacja ustawy o przekształceniu (16 lipca 2019 r.). Jej celem było rozwiązanie takich problemów, jak ten, z którym borykała się spółdzielnia. Nowela dodała art. 1a, stanowiący, że przepisy ustawy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanymi budynkami mieszkalnymi są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna ich powierzchnia użytkowa nie przekracza 30 proc. powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie. Po zmianie przepisów nieruchomość spółdzielni spełnia już warunki do przekształcenia.
Dom letniskowy to nie mieszkaniowy
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie (sygnatura akt II SA/ Sz 638/19) uznał, że burmistrz tego miasta miał rację, odmawiając wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie gruntu zabudowanego, bo ten miał status rekreacyjny. Mieszkaniec Ińska, skarżący niekorzystną decyzję, nie pogodził się z odmową przekształcenia użytkowania wieczystego do działki. Wybudował na niej dom i w nim zamieszkał. Bez problemu także zameldował się. W urzędzie przedstawił dokumenty, z których wynikało, że dom służy do stałego zamieszkania. Dla burmistrza było to zdecydowanie za mało. Okazało się bowiem, że budynek stoi na działce, która ma status rekreacyjny, co wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Właściciel domu odwołał się do samorządowego kolegium odwoławczego. Nic jednak nie wskórał. SKO uznało, że do uwłaszczenia nie doszło, ponieważ brakuje w urzędowych rejestrach zapisów potwierdzających, że na spornej działce stoi dom jednorodzinny, a nie letniskowy. Użytkownik wieczysty płaci wprawdzie podatek od nieruchomości, ale jak za „budynki pozostałe” a nie jak za dom jednorodzinny. Mieszkaniec Ińska poszedł do WSA. W skardze argumentował, że zgodnie z literalnym brzmieniem ustawy przekształceniowej przy uwłaszczeniu znaczenie ma faktyczne przeznaczenie danej nieruchomości, a on przecież na tej działce mieszka, a nie wypoczywa. WSA był innego zdania i skargę oddalił. Wyjaśnił, że z art. 1 ustawy przekształceniowej bezsprzecznie wynika, że dotyczy ona przekształcenia w prawo własności wieczystego użytkowania tylko tych gruntów, które zostały zabudowane na cele mieszkaniowe. Nie sposób mówić natomiast o zabudowie na cele mieszkaniowe w wypadku terenu przeznaczonego w miejscowym planem pod zabudowę rekreacji indywidualnej.
Błędy trzeba prostować
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku oddalił skargę na postanowienie odmawiające wydania zaświadczenia (sygnatura akt II SA/Bk 683/19). Prezydent miasta tłumaczył, że zgodnie z ewidencją gruntów i budynków na działce stoi budynek o funkcji handlowo-usługowej. Z art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2, ust. 3 ustawy przekształceniowej wynika, że przekształca się prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe. Spółdzielnia broniła się. Twierdziła, że ewidencja gruntów i budynków zawiera błąd. W budynku jest 9 mieszkań i 7 lokali użytkowych, a w księdze wieczystej nieruchomości figuruje wpis wskazujący na mieszkalno-usługową funkcję budynku. Doszło więc do przekształcenia. Spółdzielnia wystąpiła do samorządowego kolegium odwoławczego, ale nic nie wskórała. SKO utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie. SKO tłumaczyło, że zaświadczenie nie rozstrzyga żadnej sprawy, nie tworzy nowej sytuacji prawnej, ani też nie kształtuje bezpośrednio stosunku prawnego. Tym samym, nie jest dopuszczalne dokonywanie w trybie dotyczącym wydawania zaświadczeń, jakichkolwiek ustaleń faktycznych i prawnych niewynikających z prowadzonej przez organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Prezydent miasta mógł zaświadczyć tylko o tym, co w bezpośredni sposób wynika z dokumentów pozostających w jego dyspozycji i które są związane z zakresem wykonywanych przez niego ustawowych kompetencji. Kolegium powołało się przy tym na art. 218 par. 2 kodeksu postępowania administracyjnego, wskazując, że organ może przeprowadzić w koniecznym zakresie jedynie postępowanie wyjaśniające, które odgrywa pomocniczą rolę przy ustaleniu treści zaświadczenia. Nie prowadzi zatem postępowania administracyjnego obejmującego postępowanie dowodowe, zmierzające do ustalenia stanu faktycznego. Dopóki więc ewidencja gruntów i budynków nie dojdzie do zmiany wpisu budynek oficjalnie ma charakter handlowo-usługowy. Spółdzielnia odwołała się do WSA. Tłumaczyła, że przepisy prawa budowlanego nie zawierają definicji budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w związku, z czym jest nim każdy budynek mieszkalny inny niż jednorodzinny. Podkreśliła przy tym, że ustawa przekształceniowa ustanawia dla gruntów pod budynkami wielorodzinnymi tylko jeden warunek - liczbę lokali stanowiących lokale mieszkalne w budynku nie mniejszą niż liczba lokali o funkcji niemieszkalnej. WSA uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Jego argumenty były podobne do tych SKO. Art. 1 ust. 1 ustawy przekształceniowej mówi, że w prawo własności przekształca się jedynie prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Prezydent odmówił wydania żądanego przez skarżącą zaświadczenia, ze względu na fakt, że wedle danych ujawnionych w ewidencji gruntów, budynek posadowiony na działce ma określoną funkcję handlowo- -usługową, a nie mieszkaniową. W konsekwencji, w świetle danych ewidencyjnych, działka nie jest zabudowana na cele mieszkaniowe, a zatem organ I instancji nie miał podstaw, aby wydać żądane przez skarżącą zaświadczenie. 

                                                                                           Źródło: Rzeczpospolita 293 (11536)